居間契約

         在日常生活當中，我們常聽到房屋買賣之代銷，或土地買賣之中間人等，這些皆指當事人間成立居間關係，並用契約加以約束，亦即所謂的居間契約。但究竟居間契約定義為何?其內容該如何擬訂?今天，就讓愛森來帶大家了解何謂居間契約。
 
一、居間契約定義
        按我國民法第565條之規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付
        報酬之契約。一般俗稱的「居間人」、「介紹人」、「中人」等皆適用此規定。

二、居間契約內容
        有關居間契約所應訂定之內容，特別重要的是須確立雙方當事人之權利義務關係，本文分述如下：
       
        (一)當事人：
              確認居間方，建議委任人於居間契約之內容中，明確表示授權居間方進行商品媒介之行為。
       
        (二)居間事項：
              居間又可分為「報告居間」與「媒介居間」。
              前者係指居間人負報告訂約機會之義務;後者係指居間人除須將相關訂約機會據實報告與當事人，另須使契約成
              立，而後才能取得報酬請求權。確認所居間之事項，才得以明確雙方權利義務之行使。
       
        (三)居間報酬：
              按我國民法第568條之規定，居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
             又契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。
             另按我國民法第566條之規定，如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。
             未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。
             再按我國民法第570條之規定，居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均
             負擔。 上述規定係指居間人因契約而向委任人報告或媒介成立後，得請求報酬，又報酬之價目，須於契約中加以
             規定，如訂定價目表或明訂契約成立後居間方得請求一定比例之報酬。
       
       (四)居間期間：
             明訂居間期間，藉以保障雙方當事人之權利，避免後續爭議產生。
       
​       (五)其他：
             於契約訂定中其他應注意之內容，分述如下：
              1.  報酬及費用償還請求權之喪失：
                   按我國民法第571條之規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實
                   及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。
              2.  報酬酌減：
                   按我國民法第572條之規定，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給
                   付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。
              3.  有居間之法律行為時須注意，按我國民法第573條之規定，「婚姻居間」不得請求報酬，即便雙方約定有報酬
                   時亦然。
 

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文/愛森學院
​2017/12/27

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